Quel type de bien ne pas acheter

Table des Matières

• Les biens avec gros œuvre à refaire
• Passoire thermique et investissement locatif
• Appartements en rez-de-chaussée sur axe passant
• Quartiers en déclin et vacance locative
• Copropriétés dégradées et charges excessives
• Calcul rendement locatif net et pièges fiscaux
• Achat émotionnel versus analyse rationnelle
• Questions Fréquentes

Dernière mise à jour : 19 août 2026

Les biens avec gros œuvre à refaire

Un bien qui demande des travaux de gros œuvre est un piège classique pour les investisseurs inexpérimentés. Une toiture effondrée, une charpente pourrie ou des fissures structurelles importantes représentent une facture qui peut dépasser le prix d'achat du bien lui-même.

Le vrai problème est l'imprévisibilité. Un devis pour la toiture et la charpente peut révéler, une fois les travaux commencés, un assainissement défaillant, une humidité qui a rongé les fondations, ou un sol qui s'affaisse. Les coûts explosent et les délais s'allongent, pendant que vous ne touchez aucun loyer.

Pour un investisseur locatif, c'est une double pénalité : capital bloqué plus longtemps que prévu et vacance locative prolongée. Même une revente à bon prix ne compense pas les 18 mois d'immobilisation au lieu de 6.

Avant d'acheter un bien demandant du gros œuvre, obtenez des diagnostics complets : état de la toiture, de la charpente, des fondations, de l'assainissement. Un vrai diagnostic par un expert coûte quelques centaines d'euros et c'est la meilleure assurance que vous puissiez acheter.

Passoire thermique et investissement locatif

Une passoire thermique est un bien classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), consommant énormément d'énergie pour le chauffage.

Pour un investisseur locatif, c'est une catastrophe réglementaire qui s'accélère. Depuis 2023, les passoires thermiques les plus mauvaises ne peuvent plus être louées. D'ici 2028, la majorité des biens classés G seront interdits à la location. En 2034, ce sera le tour des biens classés F.

Vous achetez un bien à bas prix parce qu'il est mal classé au DPE, le louez quelques années, puis la date limite arrive et vous ne pouvez plus le louer sans rénover. Rénover une passoire thermique coûte cher : isolation des murs, changement des fenêtres, nouvelle chaudière, parfois travaux de toiture. Vous êtes obligé de sortir du capital pour éviter que le bien ne devienne un passif immobilier.

Les banques refusent de financer l'achat d'une passoire thermique sans un plan de rénovation approuvé. La revente sera difficile : les futurs acheteurs verront le classement DPE et hésiteront.

Frédéric RIOT · agence.immo conseille régulièrement des investisseurs sur l'achat de biens F ou G. La réponse dépend de votre stratégie : si vous visez un rendement locatif court terme, oubliez. Si vous êtes prêt à investir dans la rénovation thermique et à garder le bien 10-15 ans, c'est possible, mais faites les calculs avec précision.

Appartements en rez-de-chaussée sur axe passant

Un appartement en rez-de-chaussée sur un axe passant souffre de trois handicaps simultanés : bruit, humidité et manque de luminosité.

Le bruit d'abord : voitures, motos, livreurs et piétons à quelques mètres de votre fenêtre. Les locataires refusent de payer le même loyer qu'un appartement aux étages.

L'humidité ensuite : en contact direct avec le sol, l'eau remonte par capillarité, créant des traces de moisissure et un air humide désagréable.

La luminosité enfin : au niveau du sol, les fenêtres ne reçoivent pas la lumière directe du soleil longtemps. L'appartement est sombre.

Résultat : les locataires demandent un loyer 15 à 25% moins cher qu'un appartement similaire aux étages, avec une vacance locative plus élevée et des départs plus fréquents.

Ce type de bien n'a d'intérêt que si vous pouvez l'acheter très bon marché avec un plan clair pour l'améliorer : isolation phonique, traitement de l'humidité, amélioration de la luminosité. Sinon, passez.

Quartiers en déclin et vacance locative

Investir dans un quartier en déclin, c'est parier que le quartier va se redresser. Souvent, ça ne marche pas.

Un quartier en déclin voit les commerces fermer, les gens s'en aller, et les problèmes de sécurité augmenter. Les loyers baissent, les biens se dévaluent, et vous attirez des locataires moins solvables ou moins stables. La vacance locative explose : vous louez à bas prix, le locataire part au bout de 6 mois, vous avez 2 mois de vacance avant de re-louer. Pendant ce temps, vous ne touchez pas de loyer et votre rendement réel chute.

Les causes incluent manque d'emplois, transports insuffisants, image négative, nuisances sonores et insécurité. Un bien bon marché à l'achat devient un gouffre financier.

Les investisseurs expérimentés qui achètent dans des quartiers en déclin ont identifié un projet urbain précis : une nouvelle ligne de transport, une rénovation urbaine prévue, un employeur qui arrive. Ils ont un horizon d'investissement de 10-15 ans. C'est de la spéculation immobilière à long terme, pas du rendement locatif court terme.

Copropriétés dégradées et charges excessives

Une copropriété dégradée a une façade qui s'écaille, des balcons rouillés, un escalier usé et des parties communes sales. Cela signifie que le syndic n'a pas bien géré l'immeuble ou que la copropriété a des problèmes financiers.

Les charges de copropriété dans ces immeubles sont souvent très élevées pour financer les travaux en retard et vont augmenter. Dès que vous achetez un appartement, vous êtes responsable de votre quote-part. Si la copropriété décide de refaire la toiture ou la façade, vous devez contribuer.

Pour un investisseur locatif, c'est un problème majeur. Des charges élevées réduisent directement votre rendement net. Si vous louez un T2 à 600 euros par mois et que les charges sont 150 euros, votre rendement locatif brut est réduit de 25%. Un appel de fonds exceptionnel de 5 000 ou 10 000 euros peut arriver sans préavis.

Avant d'acheter, demandez l'historique des charges des 5 dernières années, les appels de fonds prévus et consultez le procès-verbal de la dernière assemblée générale. Si les charges augmentent régulièrement ou qu'il y a des travaux majeurs prévus, réfléchissez à deux fois.

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Calcul rendement locatif net et pièges fiscaux

Le rendement locatif brut est simple : loyer annuel divisé par le prix d'achat. Mais le rendement net, c'est tout ce qui reste après les charges, les impôts, l'assurance et les travaux.

Beaucoup d'investisseurs calculent mal le rendement net en oubliant des éléments ou en sous-estimant les coûts. Résultat : un bien qui semble offrir 7% de rendement n'en offre que 3% en réalité.

Les pièges courants incluent les charges de copropriété (demandez le dernier appel), les impôts fonciers (qui augmentent chaque année), l'assurance propriétaire (300 à 500 euros par an), l'entretien (1% du prix d'achat par an), la vacance locative (5 à 10% selon le marché) et les frais de gestion (5 à 8% du loyer).

La formule réelle : Rendement net = (Loyer annuel - Charges - Impôts - Assurance - Entretien - Vacance) / Prix d'achat

Exemple : bien acheté 200 000 euros, loué 800 euros par mois (9 600 euros annuels), charges 1 500 euros, impôts 1 200 euros, assurance 400 euros, entretien 2 000 euros, vacance estimée 1 000 euros.

Rendement brut : 9 600 / 200 000 = 4,8%

Rendement net : (9 600 - 1 500 - 1 200 - 400 - 2 000 - 1 000) / 200 000 = 3 500 / 200 000 = 1,75%

C'est très différent.

Les pièges fiscaux viennent surtout de la fiscalité des revenus locatifs. En régime réel, vous déclarez le loyer moins les charges. En micro-foncier, vous déclarez 60% du loyer. Il y a aussi les régimes spéciaux : Pinel (réduction d'impôt mais loyers plafonnés), LMNP (meilleur pour les investisseurs), colocation (régime spécifique).

Consultez un expert-comptable ou Frédéric RIOT · agence.immo avant d'acheter. Les économies d'impôts grâce à une bonne structure fiscale peuvent valoir des milliers d'euros par an.

Achat émotionnel versus analyse rationnelle

Beaucoup de gens achètent un bien immobilier parce qu'ils l'aiment. C'est normal pour une résidence principale. C'est une catastrophe pour un investissement locatif.

Un investisseur qui achète un bien parce qu'il lui plaît au lieu de l'acheter parce que les chiffres sont bons va perdre de l'argent. Il va surpayer, ignorer les défauts, refuser de voir que le rendement est faible et garder le bien trop longtemps. Entre-temps, son capital aurait pu générer des revenus ailleurs.

L'achat émotionnel crée aussi des biais : vous visitez un bien une fois, vous l'adorez, vous faites une offre sans vraiment comparer, vous ne faites pas de diagnostics et vous supposez que tout va bien.

L'analyse rationnelle, c'est l'inverse. Vous définissez vos critères d'investissement d'abord : rendement minimum, localisation acceptable, type de bien, budget. Puis vous cherchez des biens qui correspondent à ces critères, vous visitez plusieurs biens, vous comparez, vous demandez tous les documents et vous faites les diagnostics.

Vous pouvez aimer le bien que vous achetez, mais ce n'est pas la raison pour l'acheter. C'est un bonus.

Frédéric RIOT · agence.immo travaille souvent avec des investisseurs qui ont commis cette erreur. Ils ont acheté un bien parce qu'ils l'aimaient, les chiffres n'ont pas fonctionné, ils se sont retrouvés bloqués avec un bien non rentable. Une bonne analyse au départ aurait évité tout cela.

Choisir le mauvais type de bien immobilier peut coûter des dizaines de milliers d'euros. Les biens avec gros œuvre à refaire, les passoires thermiques, les rez-de-chaussée sur axe passant, les quartiers en déclin et les copropriétés dégradées sont tous des pièges évitables si vous savez ce qu'il faut chercher.

L'erreur la plus courante ? Acheter sans faire l'analyse complète. Si vous investissez dans l'immobilier locatif, investissez aussi dans une bonne analyse. Frédéric RIOT · agence.immo offre des conseils stratégiques gratuits pour évaluer la rentabilité réelle d'un bien et identifier les pièges avant que vous ne signiez. Contactez-le pour une estimation sans engagement basée sur les données officielles du marché.

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